Shlomi Steve Levy, Partner at Altro Levy LLP, was recently interviewed by the French magazine Le Magazine Snowbirds du Québec. In his interview he discusses guardianship, probate and how the cross border trust can be a tool for Snowbirds to take title of real estate in Florida. The article is below in French.

La fiducie, la solution. – Détention d’un title immobilier en floride

Le Magazine Snowbirds du Québec
Vol. 1 – N. 2
Décembre 2013

Dans bien des cas, lorsqu’un résident du Québec achète une propriété aux États-Unis, il ne se doute pas des consé¬quences que son acquisition engendre. L’acheteur doit en effet tenir compte des lois canadiennes mais aussi d’une panoplie de lois amé¬ricaines. Ces dernières viennent dicter les procédures à entreprendre et les étapes à suivre lors d’une disposition d’une propriété ou lors de l’inaptitude ou du décès du propriétaire. Voici des conseils qui vous permettront de réa¬liser votre rêve tout en vous facilitant la vie et celle de vos proches.

Les problèmes auxquels les Snow¬birds du Québec sont le plus souvent confrontés lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Floride sont ceux de la curatelle en cas d’inaptitude, appellé Guardianship dans le jargon légal américain, et du règlement de la succession aux États-Unis, ou Probate, en cas de décès.

Selon Me Shlomi Steve Levy, spé¬cialisé en planification fiscale et suc¬cessorale transfrontalière au cabinet Altro Levy s.e.n.c.r.l., « Même si au Qué¬bec le testament notarié est exempté de toute homologation au décès, ce même testament sera assujetti à la procédure de Probate aux États-Unis, relativement à la propriété enregistrée au nom du défunt. Or, en vertu des lois en vigueur dans l’état en question, le testament devra être analysé afin de prouver sa validité, pour instituer le liquidateur désigné et autoriser ou exécuter la dévolution des biens conformément aux volontés du tes¬tateur. La procédure de Probate est coûteuse : approximativement 3 % de la valeur marchande de la succession au moment du décès en Floride. Une procédure qui de plus s’étale dans le temps – entre 12 et 18 mois – et qui gèle les actifs américains du défunt pour la durée des procédures. Ce faisant, la succession n’aura d’autre choix que d’engager les services d’un avocat spécialisé afin de procéder au règlement de la succession. »

Stratégie incontournable

Pour remédier aux problèmes et incon¬vénients causés par la procédure de Probate, la Fiducie Révocable trans¬frontalière, couramment désignée Fiducie, s’avère la solution. Lorsque les titres de la propriété améri¬caine sont au nom de la Fidu¬cie, même si le propriétaire décède, la Fiducie reste en vigueur. Cette dernière prévoit un mécanisme pour le remplacement du fiduciaire et nomme aussi les bénéficiaires désignés et de ce fait permet la passation de titre aux bénéficiaires désignés sans devoir se soucier de la procédure de Probate. « Fait intéressant, la Fiducie, par ses multiples clauses et scénarios, permet au propriétaire de demeurer, de son vivant, en plein contrôle du patrimoine de la Fiducie. En fait, l’acheteur ou le propriétaire cumule les qualités de constituant, fiduciaire et bénéficiaire de la Fiducie. Il n’y a donc aucune nécessité d’engager les services de professionnels et d’encourir d’autres frais d’administration », stipule Me Levy.

En sa qualité de fiduciaire, le pro¬priétaire conserve les pouvoirs de l’administration de la résidence et ce dernier peut vendre, louer, hypothé¬quer, refinancer ou faire don de la rési-dence et ce, comme s’il agissait en tant que propriétaire. D’ailleurs, la Fiducie garantit le taux d’imposition américain minimum pour le gain en capital appli¬cable à un particulier, soit celui de 15 % au niveau fédéral en plus de l’impôt de l’état, le cas échéant pour un actif détenu pour au moins 12 mois. « Plus important est le fait que depuis l’adop¬tion de la Foreign Investment In Real Property tax Act (FIRPtA); article 1445 du Internal Revenue Code (IRC), le gain en capital réalisé par un non-résident lors de la disposition d’un bien immo¬bilier aux États-Unis est assujetti à l’impôt fédéral américain (conformé¬ment à l’article 897 du IRC). Toutefois, en vertu de la Convention fiscale entre le Canada et les États-Unis, le résident, qui doit aussi payer un impôt sur le gain au Canada, aura droit à un crédit pour impôt étranger (pour l’impôt sur le gain payé aux États-Unis). Pour le résident du Québec, la différence entre 24 % et 15 % sera exigible. »

En un mot

En somme, résume Me Levy, l’objectif de la Fiducie est de permettre la déten¬tion d’actifs aux États-Unis sans avoir à se soucier de conséquences en cas d’inaptitude ou de décès et ce, en plus de s’assurer que lors d’une disposition, inaptitude ou un décès, celle-ci régira le proces¬sus du paiement des impôts, de la distribution du patrimoine et du règlement de la succession.

Dans le prochain numéro, le point sur les droits succes¬soraux américains pour tout Snowbird du Québec détenant un bien immobilier sous les palmiers.